房地产分别登记查封加大了执行难度

（一）房地“分封”的法律依据

▶《民法典》第二百零八条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

（原《物权法》第六条）

▶《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查封规定》”）第二十一条第二款：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”

（原《查封规定》第二十三条第二款）

▶《民法典》第三百九十七条：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”

（原《中华人民共和国担保法》）第三十六条）

我国对于房地产的查封一直奉行“房地一体”原则，即所谓的“房随地走、地随房走”。该原则设立的主要目的是为了防止房地产分属不同的权利人而造成交易市场的混乱。为使“房地一体”原则在司法实践中更好地落地实施，我国制定了上述法律法规，以期指导房地产市场的正常交易以及司法机关的强制执行。

但因我国房产部门和土地部门长期分署办公，在实践中经常出现房地产分别查封的情况，进而导致司法机关在强制执行过程中出现房产和土地查封错位的现象。这导致“房地一体”原则在司法实践中无法完好地体现，在一定程度上对司法机关的执行实施工作造成了诸多不良影响。

（二）房地“分封”在执行实施中存在的问题

实践是检验真理的唯一标准，随着经济社会的不断发展，我国设立房地产分别登记查封制度的诸多弊端在司法实践中逐渐显露，给司法机关的执行处置带来了纠纷和障碍，债权人的合法权益也无法得到全面保护。房地“分封”所造成的诸多弊端中，最为严重的是房地产查封错位和房地产登记错位的问题。

1. 房地产查封错位增加了执行难度

（1）顺位相同但权利不同

《民法典》第三百九十七条、第四百一十四条（原《物权法》第一百九十九条）规定抵押权人享有优先受偿权，故拥有房（地）产抵押权的债权人可以优先受偿。基于上述规定，在房产和土地的首封人均可以对涉案房地产启动处置程序的情况下，在法理上应该是谁拥有抵押权，谁享有处置权，且为避免“房地一体”原则遭受破坏，造成房地分别卖给不同买受人的市场乱象，无抵押权的司法机关应向有抵押权的司法机关移送执行。

但实务中，因为房地产查封系在不同部门办理的登记，所以房产和土地的查封机关并不会产生必然关联且及时协商如何对查封错位的房地产进行处置，一旦房产或土地的首封司法机关在拥有首封权的同时还拥有抵押权，则其通常会依据上述法律规定直接对涉案房地产进行处置。该执行行为可以完全越过同样拥有首封权却无抵押权的司法机关，造成两司法机关之间查封信息的进一步错位，从而带来以下三个问题：

第一，因司法机关对税务机关有协税的规定，司法拍卖的财产应先扣除相应的税款后再向申请人发放，故在上述情况下，涉案房地产处置后，买受人会因为涉案房地产上仍有其他查封而无法办理过户，从而导致税务机关无法核税，处置财产所得案款无法向拥有抵押权人的债权人发放，损害其合法权益；第二，无抵押权的债权人对涉案房地产的处置毫不知情，损害其参与分配的权益；第三，无抵押权的司法机关会继续对涉案房地产进行续封，但因房地产已被处置势必造成续封不能。

因此，虽然对于顺位相同但权利不同的查封错位问题在法理上可以解决，但在实务中依然会对执行实施产生上述不良影响，从而降低了执行效率，浪费了司法资源。

（2）顺位相同权利也相同

在房地产查封错位中，最难执行的就是顺位相同权利也相同的情况，即房产的首封人和土地的首封人系同一天办理的查封登记（顺位完全相同），且二者的权利也完全相同。此种情况下既无法依据《执行规定》第五十六条确定首封司法机关，也无法依据《民法典》第四百一十四条，通过确定优先受偿债权人来确定对涉案房地产有处置权的司法机关。该种情况下，如何对涉案房地产进行处置或者说应该由谁对涉案房地产进行处置一直是司法实践中极具争议的问题。

笔者团队曾处理过这样一个案件：被执行人的土地和房产分别被不同的法院予以查封，两债权人均无抵押权，且两债权人均向受理法院申请对涉案房地产进行处置。基于“房地一体”原则，如果房地分别启动评估拍卖，很容易造成房地分属不同买受人的情况，这将严重破坏“房地一体”原则。因此，房地必须由同一法院进行处置。

笔者团队代理查封房产的债权人，为取得实际处置权，笔者团队提出如下申请意见：首先，依据“房地一体”原则，房产和土地应一并处置；其次，对土地的查封效力虽然及于地上建筑物，但地上建筑物可分割且总体价值远高于土地的价值，单独处置土地有可能造成涉案房产的价值损失。故涉案房地产应该由房产的首封法院予以处置。根据《民法典》第四百一十四条的规定，涉案土地的首封人按债权比例对涉案房地产的拍卖款进行受偿。经过沟通与申请，涉案土地的首封法院最终向涉案房产的首封法院移送了执行权。

笔者团队代理的案件虽最终得以顺利执行，但财产处置后依旧给司法机关的执行实施带来了极大的困扰。首先，依据《民法典》第四百一十四条，权利相同的债权人按比例受偿，房产和土地的债权人都无法完全清偿债权，导致合法权益受到损害，且因两案件均未足额受偿导致案件无法结案，降低司法机关结案率的同时，还会造成案件积压；其次，因为没有明确的法律依据，被移送执行债权人极易提起执行异议、执行信访，造成司法资源向处理异议和信访的方向分流，导致执行实施的资源减少，进而影响执行效率。

该问题无论从理论上还是从实务中均没有明确的办法予以解决，不仅未给执行实施提供法律层面上的保障，还在实务中损害了债权人的合法权益，充分表现出房地“分封”的弊端。

房地产登记错位即实务中出现的房产登记的范围和土地登记的范围不一致。在实务中，因为房屋面积的计算方式和土地不同，导致房产证的面积大于土地证的面积司空见惯。但笔者所说的登记错位，并非房产面积与土地面积不同，而是房产证确定的房屋范围超出了土地证所确定的土地四至。在此情况下，因为有房产证，故房产系被执行人的合法财产，但是通过土地的四至显示，部分涉案房产属于违章建筑，那么如果有权机关做出了错位的不动产认定（房产证与土地证的四至不一致），司法机关应如何执行？

以下为笔者团队曾代理的案件：司法机关查封了被执行人名下的厂房一处，并同时在相关土地部门办理了土地查封登记，在确定处置权以及受偿权没有问题后，笔者团队代理申请执行人向人民法院申请对涉案房地产启动评估拍卖程序。经现场评估，涉案房地产共六处，在房产证上的编号分别为5-10号，其中5-7号为一个房产证、8-10号为另一个房产证。后通过涉案房地产的宗地图对比发现，涉案的8-10号房产中9、10号房产并非坐落在涉案土地之上，且其下土地并无土地证号，执行实施工作一度陷入僵局。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条的规定，司法机关可以对被执行人名下的房产和土地进行拍卖，但9、10号房产对应的土地并非被执行人名下所有，如依法对涉案房产启动评估拍卖，则该无证土地应与房产一起过户给买受人，司法机关对该部分土地会构成无权处分；如认定9、10号房产为违章建筑，则一方面否认了行政机关出具的合法证件，另一方面则严重损害债权人和债务人的合法权益。经笔者团队与债权人、债务人多次协商，双方达成协议，同意司法机关减去9、10号楼的评估价值后对涉案房地产启动评估拍卖程序，如日后因9、10号楼的产权发生纠纷，债权人自行负责。在达成协议后，司法机关对涉案房地产启动了评估拍卖。

虽然该案件在笔者团队的努力下得到了解决，但这种解决方式是建立在损害了债权人和债务人的合法权益以及债权人为未来的不利情况负责的基础之上，在正常的实务操作中，该问题依旧无法解决，通常会造成无法继续执行的情况。

合法的房产证和土地证分别赋予了房屋和土地的合法性，但超出土地四至的房产却又具备一定的违法属性，基于“房地一体”原则应该一体处置房地产，但贸然处置房产，又会涉嫌违法处置非债务人地产。因此房地产的分别登记，在实务中极易造成执行实施的停滞，致使案件无法及时结案，当事人的合法权益无法得到有效保护。

由此可见，房地产的分别查封和分别登记，不仅带来了各种各样的执行问题，还严重影响了实务中的执行实施效果，造成了执行难的困境，损害了当事人的合法权益。我们追求的公平不应该是以涉案当事人均受到损害为目的的各退一步，而是以涉案当事人可以实现双赢、共赢为目的的更高层次的公平。为此，国家开始对房地“分封”做出重要的调整。

因房地“分封”制度在实施过程中产生了诸多不良影响，我国首先从立法角度对不动产登记制度努力予以完善。2014年国务院颁布的《不动产登记暂行条例》第四条明确规定“国家实行不动产统一登记制度”，结束了房地“分封”的历史，但该条例的出台只是将房产和土地管理部门进行了统一，并未延伸到司法机关查封办理窗口的统一。在名为不动产登记中心的登记机构中，其土地查封窗口和房产查封窗口的联动度依旧很低，司法机关在查封时还会出现房地产分别查封的情况。2020年《民法典》正式确立了不动产统一登记制度，对我国的执行实施工作产生了积极的影响。

（一）提高了司法机关的执行效率

虽然我国一直实行的是“房地一体”原则，但在司法实践中，如果单独查封房产而未同时去土地部门办理查封登记，那么对于土地的查封并不当然享有优先顺位。因此，司法机关在对房地产进行查封前，需要到房产和土地两个部门进行司法查询，一定程度上加大了执行的工作量，降低了执行效率。而且，因为土地和房产分属不同的登记部门，极易出现房产和土地在同一时间分别被不同法院首封的现象，给查封后的执行实施工作造成一定的难度。

《不动产登记暂行条例》和《民法典》出台后，极大地改善了上述情况。《不动产登记暂行条例》规定对土地、房屋、森林林木、土地承包经营权、海域使用权等实行统一登记，《民法典》进一步对不动产统一登记制度进行了确认，把所有涉及不动产登记的主体全部修改为由登记机构进行登记。依据上述规定，房地产的查封在同一部门办理登记，从根源上解决了房地产在不同部门查封所带来的查封错位问题，有效减少了不同案件的债权人因查封顺位相同所产生的纠纷，在提高司法机关执行工作效率的同时，有效化解了因查封错位带来的信访隐患，推动了我国“房地一体”原则的落地实施。

（二）提高了司法机关对房地产处置的合理性

在《不动产登记暂行条例》和《民法典》出台之前，司法机关在处置房地产时经常会遇到诸如房地产的首封法院不同或房地产的抵押权人不同等问题。因此，司法机关在查封房地产前需要分别对房地产的权属信息做出详细调查，查清抵押顺序和查封顺位等，在权利相同或顺位相同时，还需协调由哪家司法机关来处置相关财产及财产如何分配，财产分配结束后，更可能面临债权人的投诉和信访。因此房地“分封”所产生的一系列问题阻碍了司法机关执行工作的顺利推进。

《民法典》和《不动产登记暂行条例》的出台彻底结束了房地“分封”的时代，不动产统一登记使得房地产的抵押、查封有了明确的排序，司法机关处置房地产时只需要首封机关启动程序，相关权利人依据法律规定受偿或者参与分配。正所谓“民不患寡而患不均”，在房地“分封”的时代，房产首封人和土地首封人查封顺位相同，因此均期待足额实现债权，但基于相关法律法规的规定，其对于债权的实现只能按比例清偿，因此极易给债权人造成不公平的心理感受。而房地产的统一登记明确了房地产的查封顺位，改变了司法机关在处置房地产时给债权人模糊不清的认知，提高了司法机关对房地产处置的合理性，使得执行工作更加公平、公正、公开。

房地产一体查封为司法机关的执行工作提供了正确的指引与导向，有利于进一步提高执行效率，减少执行纠纷。但是，房地产的一体查封还有诸多历史遗留问题。

（一）历史查封台账难整理

在不动产统一登记前，我国的房地产查封登记一直分属于不同的部门。相较于房产部门，大部分的土地部门对于司法机关的查封仅进行了纸质登记，并没有制作相应的电子台账。合署办公后，因相当一部分土地的查封台账模糊不清、相关权利人或文书信息不完整，导致土地信息无法录入电子系统与房产信息进行匹配，因此对于一些房地产，司法机关在进行查封时仍然需要到不同的部门调取相应的资料，影响了执行工作的效率。

笔者团队处理的一起执行案件中，买受人经司法拍卖程序斥资约人民币3亿元购得某市土地一宗，但因旧的纸质土地档案无法与新的登记系统进行匹配，导致系统无法对土地的四至进行识别，新成立部门的工作人员又因为分工等问题，无法前往现场对土地的四至进行重新测量，故买受人在拍卖成交后两年的时间里一直无法办理土地证，严重影响了买受人的合法权益。

（二）查封台账合一后信息不匹配

笔者团队曾处理过这样一个案件：某市中院查封了被执行人名下的房产20套，但只有一套为首封，其余房产的首封人、抵押权人均为在某省高院申请执行的权利人。笔者团队作为某省高院申请执行人的代理律师，向某省高院申请对该19套房产启动处置措施。但是，因为涉案土地并未进行分割登记，某市中院的房产查封及于全部土地，又因为某市中院对该套房产的查封在某省高院19套房产的查封之前，故某市中院对该房产及土地的查封系首封，某省高院的申请执行人欲处置涉案19套房产，必须依据其对涉案房产所享有的抵押权向某市中院申请商请移送。笔者团队代申请执行人提出了商请移送申请，现某省高院取得了涉案房产的处置权。

我国《查封规定》第二十一条第一款的规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”因此，查封房产所及于的土地应当是及于该房产的使用范围，而不是全部的土地范围，但因不动产统一登记后，部分土地信息的纸质登记尚不能与房产信息电子台账完美匹配，导致出现上述案件中在土地证没有分割的情况下，查封房产的效力及于了全部土地，给执行工作造成了影响和阻碍。

从房地“分封”到房地“统一”，目前我国的法律法规已经在执行实施工作中给予司法机关正确的指引。但基于以上所述问题，笔者认为我国还应对房地产统一登记查封制度进一步细化与完善，为此，笔者建议如下：

天下大势，分久必合。曾经长期在中国实行的房地“分封”制度，在历史的洪流中逐渐被房地“统一”所取代，“分封”时代所带来的不良影响也终将被“统一”的大势所改变。随着我国对不动产登记制度的逐步完善，不动产的登记制度不再是与执行实施割裂的“空中楼阁”，而成为了司法机关强制执行的有利保障，但台账难以整理、强行匹配产生信息错位等问题，还在对实务中的执行实施工作产生诸多不良影响。

因此，国家还是应从立法、行政、司法三方面进一步加强法学理论和司法实践相结合，进一步完善立法、改善执法、严格司法，彻底解决不动产登记制度改革所带来的历史遗留问题，让法律更好地为实现人民群众的美好生活保驾护航。