首先亮明观点，笔者认为，对于普通人而言，无论是采用等额本息还款方式还是等额本金还款方式，也无论您已经还款多久，只要您的资金收益率低于房贷利率，从纯财务角度讲就是值得考虑提前还贷的。有原则就有例外，有特殊考虑的，可以不用提前还贷，包括但不限于以下情形：

等额本金还款法，是指借款人将本金平均到每期，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

举例：张三贷款180万元，分30年（360期）偿还，年利率为6%（月利率是0.5%）。那么，他每期偿还本金的金额就是180÷360=0.5万元。对，每期都是固定的0.5万元本金，所以叫等额本金还款法。

除了等额的本金外，每期还要清偿利息，利息的计算方式就要用到一个很高深的数学公式（印象里是小学三年级学的）：利息=本金×利率×时间。

其中，本金指的是每期期首的贷款余额，第1期期首就是180万元，第2期期首是179.5万元，第3期期首是179万元，以此类推，第359期期首是1万元，第360期期首是0.5万元。

利率指的是月利率，即您的贷款年利率÷12。时间嘛，就是一个月。

所以，第1期的利息是180万元×0.5%×1=9000元，第2期的利息是179.5万元×0.5%×1=8975元，以此类推，第359期的利息是10×0.5%×1=50元，第360期的利息是5×0.5%×1=25元。

那么，每期的实际还款金额就是在每期不同利息的基础上，加上应还本金5000元即可。所以，第1期还款14000元，第2期还款13975元，第3期还款13950元，以此类推，第359期还款5050元，第360期还款5025元。第360期还完即结清全部贷款。

有没有发现，每个月的还款金额是个等差数列？贷款本金的余额在等差递减，利息自然也是等差递减（暂不考虑利率调整），还款金额自然也就等差递减了。

相对于等额本金，等额本息要复杂得多。等额本息还款法，是指借款人在还款期内，每期偿还同等数额的贷款，即本金与利息之和不变。每期还款额中，本金比重逐期递增、利息比重逐期递减。

变量包括：贷款总额P、贷款月利率Im、贷款期数n、每期还款金额X

推导过程如下：

经变形可以得出，每期还款X与贷款总额P、利率Im、还款期数n之间的关系如下：

关于两种还款法的分析

以上两部分的推导不用看。

对的，您没看错，以上部分不用看！

那看什么？看下面的结论。

结论是，无论是等额本金还款法还是等额本息还款法，每期还款金额都等于上期剩余贷款本金所产生的利息与本月还款本金之和。换句话说，您每期所还款项中，利息都等于本期初（也即上期末）的贷款本金余额乘以月利率，您每个月都需要支付上个月还款日至本月还款日之间贷款本金所产生的利息。

【备注：如果您质疑这个理论，可以打开贷款银行的手机APP，看一下您的还款计划，每期利息是否符合上述理论。】

假设您手中有一笔资金，且未来可期，短期内又没有更好的投资渠道，如果选择持有货币，您将赚取非常少的收益；而另一方面，您又要支付贷款所产生的利息。之前投资市场较好的时候，二者之间的息差很小，哪怕为了资金使用方便，牺牲一点息差也是值得的，有的甚至可能收益超过贷款利率；但近期投资市场不景气，适合大众的投资渠道越来越少，理财不善都有可能亏损本金，进一步拉大息差。所以，对于普通人，通常情况下，提前还贷是可取的。

说穿了，其实原理一点不复杂，您实际支付的利息只取决于两个变量：贷款本金余额和贷款利率。如果您希望少支付利息，只有两个办法，要么降低贷款利率，要么降低贷款本金余额，具体如下：

1.降低利率。目前来说，降低利率主要方式是，在浮动利率的情况下，希望LPR五年期贷款利率降一点，那您的贷款利率可以随之降低一点。除此之外，利率基本不可能降低。当然，有些银行推出经营贷来取代个人按揭房贷，笔者不建议，存在法律风险，感兴趣可以私下讨论。

2.降低贷款本金余额。降低贷款本金余额，主要方式就是本文讨论的提前还贷。提前还贷会使贷款本金的余额直线降低，然后银行会根据您还款后的所剩本金余额、利率、剩余还款期限为您重新计算月供。

在提前还贷的情况下，一般有两种方式，一种是月供不变，减少剩余还款期数；另一种是剩余还款期数不变，月供减少。笔者个人建议采用第二种。

关于提前还贷，不少人还是有一些顾虑，比如：

网上有类似的观点，比如：

1.提前还贷的时间点，一般以贷款期限的1/3为界限。之前还，划算；之后还，不划算。

2.当您贷款还完一半的时候，其实利息已经还完一大半了，这个时候再偿还银行贷款，利息部分极少，实际利率极低。

笔者认为，以上说法都是不正确的。无论您是刚贷款，还是已经还了很多年，剩余的利息都是剩余的本金基于贷款利率产生的。利息极少是对的，那是因为所剩本金极少，但“实际利率极低”的说法是不成立的。在贷款利率不降低的情况下，不会出现实际利率降低的情况。

在通货膨胀的年代，持有负债对抗通胀的想法是对的。但是，您已经获得并持有的货币也在贬值呀。负债被稀释，货币同样也被稀释，二者稀释的速度基本相同，但是存在上文提到的息差损失问题。

真正的持有负债对抗通胀，是少持有现金，多持有负债，榨取手中现金的每一分价值。其实，这已经有了赌的成分。据笔者了解，前些年的某些炒房团，就是采用这样一种近乎极端的投资方式，手中几乎不剩资金，全部加足杠杆投入楼市，最终在楼市的大幅涨价下赚得盆满钵满。他们因为赌对了形势、加足了杠杆获得了财富，但过程确实很凶险，也很艰辛。

根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）第十四条的规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

根据上述规定，个人所得税应纳税所得额的扣除是定额扣除，只与本年度是否实际发生贷款利息有关，与贷款金额、贷款利率、贷款利息无关。因此，提前部分还贷，不影响个人所得税应纳税所得额的扣除。从这个角度讲，减少月供、不缩短贷款期限也是对借款人有利的。

很多银行都在贷款合同里约定了提前还款需要支付违约金，不同银行的违约金情形和标准都不同，不能一概而论，需要根据违约金以及免违约金年限综合判断。一般而言，过了违约金年限再提前还款是比较有利的，但不绝对。

笔者认为，个人按揭贷款是极其伟大的发明，并不是银行在按着您、从您身上揭。恰恰相反，个人按揭贷款给了普通人一个拥有自己房子的可能性，毕竟，您可以选择买房，也可以选择不买。如果没有个人按揭，可能您想买也因无法全额支付而买不到。我们不能把高房价归罪于银行，银行只是正常的商业行为，我们支付的利息，就是资金使用成本。

本文仅系笔者的一孔之见。关于是否提前还贷，借款人应结合个人收入结构、个人经济规划、对经济指标走向的研判等多方因素，科学地做出适合自己的选择。

欢迎大家一起交流。